Alles, was der Erwerber eines Grundstücks aufzuwenden hat, um das Grundstück zu erhalten, zählt zur Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer (GrESt). Die Gegenleistung ist beim Kauf der Kaufpreis einschließlich der vom Käufer übernommenen sonstigen Leistungen (z.B. Übernahme einer Darlehensschuld) und der dem Verkäufer vorbehaltenen Nutzungen (Verkäufer behält sich z.B. am Grundstück ein Wohnungsrecht oder ein Fruchtgenussrecht vor).
Bundesfinanzgericht reduzierte GrESt-Betrag
Im gegenständlichen Rechtsmittelverfahren war strittig, inwieweit Vertragserrichtungskosten zur Bemessungsgrundlage der GrESt zählen. Die Käuferin zweier Liegenschaften erhielt zwei Bescheide des Finanzamtes, bei welchen jeweils die Hälfte der Vertragserrichtungskosten in die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer einbezogen wurden. Das Finanzamt argumentierte, Käuferin und Verkäufer hätten gemeinsam den Auftrag an den Rechtsanwalt zur Vertragserrichtung erteilt. Gegen die beiden Bescheide erhob die Käuferin Beschwerde und führte aus, dass die Initiative für die Beauftragung der Rechtsanwaltskanzlei von ihr als Käuferin allein ausgegangen sei. Das Finanzamt und in weiterer Folge das Bundesfinanzgericht (BFG) reduzierten zwar den GrESt-Betrag, die Vertragserrichtungskosten blieben jedoch weiterhin Teil der GrESt-Bemessungsgrundlage.
Wer beauftragt den Vertragserrichter?
Nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes (VwGH) zählen die Kosten für die Errichtung der Vertragsurkunde zur Gänze zur GrESt-Bemessungsgrundlage, wenn der Verkäufer den Auftrag zur Vertragserrichtung erteilt und der Käufer sich verpflichtet, die gesamten Kosten zu tragen. Beauftragt nämlich der Verkäufer allein die Verfassung der Vertragsurkunde, dann entstehen nur ihm als Auftraggeber dafür Kosten. Verpflichtet sich der Käufer, diese für den Verkäufer entstandenen Kosten zur Gänze durch Zahlung an den Vertragsverfasser (Rechtsanwalt) zu übernehmen, dann erbringt er in diesem Umfang eine sonstige Leistung, die er aufwenden musste, um das Grundstück zu erhalten.
Wenn Käufer und Verkäufer den Rechtsanwalt mit der Errichtung des Kaufvertrags gemeinsam beauftragen und sich der Käufer zur Tragung der gesamten Vertragserrichtungskosten verpflichtet, zählt die Hälfte der Vertragserrichtungskosten zur Bemessungsgrundlage. Beauftragt der Käufer allein den Rechtsanwalt mit der Vertragserrichtung und trägt er die Kosten, zählen diese nicht zur GrESt-Bemessungsgrundlage.
Entscheidend ist somit, wer den Rechtsanwalt/Notar mit der Vertragserrichtung beauftragt und somit Empfänger der Leistung ist. Dies sollte vor Abschluss des Vertrages eindeutig vereinbart werden. Soll die Einbeziehung der Vertragserrichtungskosten in die Berechnung der GrESt vermieden werden, darf nur der Käufer allein den Vertragserrichter beauftragen.