Werden von einer GmbH angeschaffte bzw. hergestellte Immobilien an ihren Gesellschafter vermietet, so steht der Vorsteuerabzug auf Ebene der GmbH nur dann zu, wenn die Überlassung an den Gesellschafter eine unternehmerische Tätigkeit darstellt.

Bei der Beurteilung sind zahlreiche Aspekte zu berücksichtigen, wobei der Fremdüblichkeit des Mietentgelts wesentliche Bedeutung zukommt.
Liegt bei der Vermietung des Gebäudes an den Gesellschafter zu Wohnzwecken eine unternehmerische Tätigkeit vor, hat die GmbH über den Vermietungsumsatz eine Rechnung samt Ausweis der 10%igen Umsatzsteuer auszustellen. Für die mit der Anschaffung bzw. Herstellung der Immobilie an die GmbH verrechneten Umsatzsteuerbeträge steht der GmbH im Gegenzug allerdings nach den allgemeinen umsatzsteuerlichen Grundsätzen der Vorsteuerabzug zu. 
Zum Ausschluss des Vorsteuerabzuges für Vorleistungen auf Ebene der GmbH kann es allerdings dann kommen, wenn ein nicht nur moderates Abweichen des tatsächlich vereinbarten Mietzinses von der fremdüblichen Miete gegeben ist. Dies ist jedenfalls dann gegeben, wenn die tatsächlich vom Gesellschafter geleistete Miete weniger als 50% der fremdüblichen bzw. marktkonformen Miete beträgt. In diesem Fall unterliegt jedoch auch die Vermietung der Immobilie an den Gesellschafter nicht der Umsatzsteuer.

Marktmiete oder Renditemiete

Bei der Ermittlung der fremdüblichen bzw. marktkonformen Miete ist entweder auf die sogenannte Marktmiete (bei Vorliegen eines funktionierenden Mietenmarktes) oder auf die Renditemiete (wenn kein funktionierender Mietenmarkt vorliegt) abzustellen. Die Renditemiete beträgt nach Ansicht des VwGH 3% bis 5% der Anschaffungs- oder Herstellungskosten der Wohnimmobilie.
Alternativ kann der Steuerpflichtige auch das Vorliegen eines funktionierenden Mietenmarktes samt der sich daraus ergebenen Marktmiete nachweisen. Der Steuerpflichtige hat dabei den Nachweis zu erbringen, dass er vor der Anschaffung oder Errichtung des Mietobjektes den entsprechenden Mietenmarkt (im gegebenen geographischen Einzugsgebiet) erkundet hat und sich auf dieser Basis als ökonomisch agierender Investor für die Anschaffung oder Errichtung der Immobilie entschieden hat.

Erkenntnis hat das Bundesfinanzgerichtes

In einem aktuellen Erkenntnis hat das Bundesfinanzgericht dazu Folgendes näher ausgeführt: Der Steuerpflichtige hat für die Annahme eines funktionierenden Mietenmarktes nachzuweisen, dass im jeweiligen Einzugsgebiet das Vorhandensein von Objekten vergleichbarer Gediegenheit und Exklusivität (mit vergleichbaren Kosten) in ausreichender Anzahl errichtet und am Markt vermietet werden.
Die Vermietung von zwei Liegenschaften mit Wohngebäude bewies im gegenständlichen Fall jedoch noch keinen (wenn auch kleinen) funktionierenden Mietenmarkt. Zudem war keinem der beiden vorgelegten Mietverträge zu entnehmen, dass das jeweilige Gebäude mit vergleichbarer Gediegenheit und Exklusivität (mit vergleichbaren Kosten) errichtet bzw. saniert wurde. Dem Steuerpflichtigen ist daher der Nachweis eines funktionierenden Mietenmarktes nicht gelungen, sodass anstelle der Marktmiete auf die Renditemiete abzustellen war. Da im gegenständlichen Fall jedoch kein bloß moderates Abweichen des tatsächlichen Mietzinses von der – unter Berücksichtigung des derzeitigen Zinsniveaus – recht hohen Renditemiete gegeben war, war der Vorsteuerabzug zu versagen. 

Sorgfältige Prüfung im Vorfeld geboten

Bei der Überlassung von Immobilien an den Gesellschafter einer GmbH sind aus umsatzsteuerlicher Sicht zahlreiche Aspekte zu beachten. Insbesondere an den Nachweis eines funktionierenden Mietenmarktes im Hinblick auf die Ermittlung einer fremdüblichen Miete werden nach Ansicht des Bundesfinanzgerichts besondere Anforderungen gestellt. Zusätzlich sind auch weitere Elemente der Vertragsbeziehung miteinzubeziehen (z.B. Kündigungsmodalitäten, Vorhandensein bzw. Nichtanwendung von Indexklauseln, fremdunübliche Ausgestaltung des Mietvertrages, usw.), sodass eine sorgfältige Prüfung im Vorfeld jedenfalls geboten ist. Andernfalls kann der GmbH der Verlust des Vorsteuerabzuges im Zusammenhang mit der Gebäudeerrichtung bzw. Anschaffung drohen.
Wir unterstützen und beraten Sie dabei gerne!